איך עובד התהליך של השקעות נדל"ן בגרמניה?

השקעות נדל"ן בגרמניה הן כבר לא מילה גסה בעולם ההשקעות בארץ. התשואות הגבוהות ביחס להשקעות הנדל"ן בארץ, הקרבה היחסית של אירופה לישראל, ומאות אלפי המשקיעים מכל העולם העטים על גרמניה בזכות שינוי החקיקה המקלים על משקיעי חוץ, ושוק השכירות היציב – כל אלה הפכו את גרמניה למרכז מועדף להשקעות עבור רבים. אז איך בעצם עובד תהליך ההשקעה? האם עליכם לטוס לגרמניה ולהתחיל לחפש נכס? מסתבר שלא.

תהליך שונה לגמרי מהשקעת נדל"ן בארץ

כאשר משקיעים בנדל"ן בארץ בדרך כלל עליכם לכתת רגליים בין דירות ובתים, לבחון נכסים, להתמקח על המחיר, לרכוש את הנכס לאחר מכן בסיוע עורך דין, לעתים לשפץ מעט את הנכס, ואז להתחיל לחפש דייר. אך גם כאשר נמצא הדייר המיוחל עדיין צריך לגבות ממנו את דמי השכירות מדי חודש, לבצע תיקונים בנכס כשצריך. בקיצור, השקעת נדל"ן בארץ אינה פשוטה.

לעומת זאת כמשקיע ישראלי השקעת נדל"ן בגרמניה מתבצעת למעשה באמצעות חברות המשווקות הנכס, ומנהלות אותו עבורך. החברה מוצאת נכסים מניבים במחיר אטרקטיבי, רוכשת אותם ומשפצת אם צריך. לאחר מכן חברת הניהול מוצאת דייר, ודואגת לגבות את דמי השכירות החודשיים, ולתחזק את הנכס. השירותים נסתמו? לא צריך לתפוס את הטיסה הבאה לגרמניה. למעשה, סביר להניח כי מעולם לא תשמע על כך. חברת הניהול תדאג לכך עבורך. נדל"ן במדינה מעבר לים – כאשר הוא מנוהל עם חברת ניהול מקצועית מניב לך הכנסה חודשית מבלי הצורך להיות "בעל בית".

אז רגע… אם זה כל כך פשוט, למה לא כולם משקיעים בגרמניה?

למעשה הרבה מאד ישראליים דווקא כן משקיעים בגרמניה. אמנם, כפי שלא כל אדם בוחר להשקיע את כספו בדירה במרכז הארץ, או בכלל בתחום הנדל"ן, רבים בוחנים השקעות חלופיות, אך בדיקה של הנושא מגלה שאפילו חברות נדל"ן ציבוריות מוכרות בארץ מושקעות גם הן בפרוייקטים מניבים בגרמניה. גם יזמים פרטיים שגילו את הפוטנציאל העצום הטמון בעסקאות אלה, מגיעים לגרמניה ורוכשים נכס. הבעיה מתחילה בעיקר בשלב ניהול הנכס, כאשר שוכר מחליט לעזוב או יש לבצע תיקונים – קנייה באופן פרטי, ולא דרך חברה, אינה חוסכת את כאבי הראש של בעל הבית, כפי שציינו לעיל, ולכן מומלץ להעזר בחברת ניהול מקומית.

האם כל אדם יכול לקנות נכס בגרמניה?

בפועל כן, ובמקרים מסויימים אף ניתן לקבל מימון מגורמים בנקאיים מקומיים. צריך לקחת בחשבון כי בניגוד לעסקאות נדל"ן בארץ, מכירה של נכס בגרמניה מחייבת חתימה מול נוטריון מקומי, וכן כי חוקי השכירות שונים מאלה שבארץ. דוגמה לכך יכולה להיות החוק העוסק במחירי השכירות. בגרמניה כיום קיים שוק שכירויות יציב בשל הגירה חיובית מכל רחבי אירופה, דבר הגורם לעלייה מתונה של מחירי הדירות, אך החוק אינו מאפשר להעלות את מחיר הנכס לדייר בשיעור של מעבר ל 15% במשך שלוש שנים.